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一人500萬,15年還, 年息4%
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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

＊建蔽率：

建蔽率乃指一塊建築基地內，其建築物之最大水平投影面積（即建築面積）占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小。
例：基地面積 100坪，建蔽率為 60%， 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立，旨在規定建地必須留有空地，以維持環境品質。

＊容積率 ： 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例：基地面積 100坪， 容積率為 225%，則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的：

１　有效控制都市建築物之密度及人口分佈

２　增加建築物造型的彈性，使都市景觀豐富有趣

３　改善建築基地的實質環境品質，增加空地的有效性

＊建蔽率與容積率的關係：

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度；建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。

＊建蔽率屬平面管制，容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。
例如：100坪 基地上房屋的投影面積為20坪，則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大， 建蔽率大空地面積小。
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＊【台灣　都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外，不在此限：

  早在2007，國土資源部制定土地儲備相關辦法，對土地儲備機構的資金來源、使用和管理都做出瞭規范。當時的辦法規定土地儲備機構資金主要來源於財政部門劃撥的土地出讓收入、土地出讓收益及相關利息。同時，辦法也指出，土地儲備機構可以舉借銀行貸款和其他金融機構貸款。

  地方政府債務引發憂慮之際，江蘇祭出嚴控土地融資的新招。

  知情人士告訴記者，該方案並非江蘇省首創，實際上江蘇省出臺的意見以財預182號文件為基礎，二者內容基本一致，隻是將行文對象由省財政廳、國土部改為縣市財政廳和國土局。

  債務風險越高，可融資規模越低

  "以前政府需要融資經常找到一塊土地做抵押，和商業銀行對接之後按評估值打個折融資。地方政府在融資上想融就融，有土地就融。"江蘇省某地級市國土資源局負責人27日對本報記者表示，"這個方案設置瞭可融資規模，就像對公司、個人設置信用額度一樣，能夠從嚴控制政府的融資規模。"

  另一方面，一些地方財政部門把儲備貸款當做財政收入的重要來源，將其中部分或者全部納入財政管理，用於公益性項目或城市建設項目。

  相比而言，江蘇的安排較為緊湊。該意見自下發到生效僅僅隻間隔短短8天，文件亦標註為加急。對此，前述國土資源局負責人解讀稱，這類文件從嚴做出規定，不能留更多的時間間隔。否則，地方政府會利用這個時間段大規模融資。

土儲核定權上收至省 江蘇加急文件嚴控土地融資

  162號文將土地儲備計劃的審核權賦予各級政府。162號文要求市縣國土等部門審核當地土地儲備機構年度土地儲備計劃，通過同級政府批準之後報上級部門備案。

  市場機構普遍認為江蘇的地方債務並不低。江蘇省出臺的意見恰值審計署對地方政府性債務審計接近尾聲之時。值此情況下出臺政策，外界認為江蘇將嚴控土地儲備機構融資規模，以防控地方政府性債務風險。

  值得註意的是，該意見指出土關廟區農地貸款率利試算表地儲備機構因土地儲備開發項目與債務期限不匹配等原因確需借新還舊的，經認定後可以融資，但是舉借資金應納入本年度可融資規模管理。

  土地儲備機構本年度可融資規模=省財政廳核定的土地儲備機構本年度債務餘額-土地儲備機構上年度末債務餘額

  因此，根據該計算方式，可融資規模與債務風險負相關，債務風險高的地區，其可融資規模也越低。

  本報記者獲得的該卡范例顯示，該卡明確標註可融資規模並且要求土地儲備機構詳細列報每筆貸款的放款時間、金額、償還時間等信息，並根據年度可融資規模和已累計放款總數計算剩餘可融資規模。

  本報記者獨傢獲悉，江蘇省日前出臺《關於核定土地儲備融資規模有關問題的意見》(以下簡稱"意見")。

  土地儲備審核權上收

  該意見自10月1日生效，土地儲備機構此前已經發生的融資，計入2013年累計發放貸款總數。若超過可融資規模，本年度不再發放融資規模控制卡。

  江蘇省此次發佈的意見明確瞭土地儲備機構年度可融資規模的計算方式。其等於省財政廳核定的土地儲備機構債務餘額限額減去土地儲備機構上年度末債務餘額。其中，前者根據各類土地儲備面積乘以單位費用後相加並扣除財政預算劃撥資金再乘以調減系數得出(計算方法詳見本版圖形)，後者的數據則由財政廳相關部門認定。

  本報記者瞭解到，湖南省早在9月初就下發瞭《關於核定土地儲備融資規模的通知》，相關規定和江蘇的規定大同(樓盤)小異：湖南省隻是從2014年開始核發年度融資規模卡。

  引人關註的是，該意見將市縣級地方政府的土地儲備計劃審核權上移至省級政府。文件明確瞭土地儲備機構年度可融資規模的計算方式，最終由省財政廳核準。經財政廳審核同意後，土地儲備機構方可獲得年度融資規模卡。

  江蘇省出臺的意見較國土部的規定更進一步，將土地儲備機構的可融資規模的最終核定權上收至省財政廳。因為可融資規模的計算涉及年度計劃土地收儲及開發土地面積的認定，因此市縣土地儲備機構的年度收儲計劃必須得到省財政廳的同意，但是並非是每一塊土地的收儲都要經過財政廳的審核。

  此次江蘇出臺的意見也要求土地儲備機構的債務也納入財政部地方政府性債務管理系統之中，納入儲備的土地不得用於為土地儲備機構以外的機構融資擔保。

  該意見是對去年國土部等四部委下發《加強土地儲備與融資管理的通知》(國土資發【2012】162號)和財政部、國土部近期下發《關於核定土地儲備融資規模等問題的意見(財預【2013】182號)兩份文件的細化和深化。

內容來自sina新聞

  據本報記者瞭解，財預182號文件早於今年7月已下發，要求全國各省份都加強土地融資規模，核定土地儲備機構年度可融資規模，但該文件並未明確生效時間。目前來看，江蘇的這一制度將率先生效。

  但是，實踐中一些地方政府借助土地儲備機構平臺，以儲備土地為抵押，超規模、超計劃向商業銀行舉借儲備貸款。形成瞭大量的負債，加劇瞭地方財政風險。

  經財政廳審核同意後，土地儲備機構方可獲得年度融資規模卡。據江蘇省國土廳有關人士向媒體介紹，該省目前共有91傢進入國傢名錄的土地儲備機構，全部隸屬於江蘇各級國土資源管理部門。在江蘇境內，隻有這91傢機構才有資格獲得融資規模控制卡，其他土地儲備機構則不能獲得該卡。

  因此，2012年國土部等部門再次下文要求地方政府相關部門要規范土地儲備融資行為，核定土地儲備融資規模，但是並未對可融資規模的計算做出界定。

  土地儲備機構本年度可融資規模計算方式

  《意見》也規定，土地儲備債務資金應專款專用、封閉管理，不得用於城市建設以及與其他和土地儲備物業無關的項目。這也和此前國土部的162號文一致，未做出更具體的規定。

  其中，省財政廳核定的土地儲備機構本年度債務餘額=(已完成儲備未供應的土地面積×土地儲備單位費用+年度計劃收儲的土地面積×土地收儲單位費用+年度計劃前期開發的土地面積×前期開發單位費用-本年度財政預算安排用於土地儲備的資金)×高風險地區調減系數

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-29/08403605731.shtml

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